5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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