5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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