“现在的(de)房地产很(hěn)难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济(jì)学家(jiā)洪灏申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注(zhù)度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业(yè)内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍(réng)有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控(kòng)股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快速的(de)开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没(méi)有想(xiǎng)象得(dé)那么(me)好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在(zài)践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的(de)融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思房企排名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分(fēn)说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家(jiā)具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和(h申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思é)内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还(hái)是归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报(bào)均增加了持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业(yè)股也(yě)越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正(zhèng)能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么(me)满意，能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内(nèi)做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟(gēn)它的(de)定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思