近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(t北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日óu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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