近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经蓝宝石的寓意是什么营、筹资、投资产生(shēn蓝宝石的寓意是什么g)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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