文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句p>

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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