近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)台湾是省还是市 台湾是省会吗配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者台湾是省还是市 台湾是省会吗稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(台湾是省还是市 台湾是省会吗wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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