近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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