饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的>

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(l少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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