导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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