近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？p>

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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