万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我-height: 24px;'>军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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