导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束ng>

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。