5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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