文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qiá山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思n)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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