文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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