导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wè四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些i)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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