万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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