文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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