万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。00后初中学历很丢人吗

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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