近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(z馈赠的意思ēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(馈赠的意思xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún馈赠的意思)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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