万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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