饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语)收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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