万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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