“现在的房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到了底部天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产(chǎn)、云(yún)南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其(qí)配(pèi)置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现了(le)快速的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半(bàn)也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集(jí)团的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强(qiáng)的增(zēng)长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募(mù)的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是(shì)营收还是归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司(sī)都实现(xiàn)了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的(de)年度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价(jià)难(nán)度(dù)是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思