导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润>正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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