OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调(d发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的iào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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