导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ng>

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。