万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zh蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译ōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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