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精益求精下一句是什么意思,精益求精下一句是什么德 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平团(tuán)队  

  导(dǎo)读

  是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”,不足一个月时间,已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态,试点现房销售。

  1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了,用你的钱,建你的房(fáng)子,还烂尾了(le),这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的别建了,不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会,这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势,也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时,全国(guó)缺房(fáng)子,开发商(shāng)缺钱,预售(shòu)制(zhì)是权宜之计,现在全国套户比(bǐ)超过1,从(cóng)大开发进入存(cún)量时代,对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了,该取消了,改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱,一手交房,天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活,兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制,长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事,中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展,跨过这道关(guān),解好这道世界难(nán)题。

  2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售?大家想(xiǎng)想,绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货,预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度,购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看,预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平,比如(rú),交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年,在此期间,购房者不仅承担(dān)银行利息,还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看,预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张,若遇到下(xià)行周期(qī),会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制,改为现房销售(shòu),这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展,一举多得(dé),谋划长(zhǎng)远。

  3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度?预售制(zhì)度怎么来(lái)的?国外什(shén)么情况?简单科普一(yī)下:商(shāng)品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng),俗称(chēng)卖楼花(huā),卖期房,是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi),由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺,房企缺资金(jīn),借鉴中(zhōng)国香港,引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí),当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是,重点来(lái)了!发达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施,开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售,买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款,而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以,预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的,如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī),一定(dìng)会触发风险,对购(gòu)房民众不公(gōng)平,所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù),以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性,现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代(dài),取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆,不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì),当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活,只要坚(jiān)持市场化(huà)改革,中国一定能化解这个难题,让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性,安(ān)居乐业(yè)。

  4、简单讲,如果取(qǔ)消预售(shòu)制,改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售,开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段,而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信,这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障,这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量,实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善,是以客户为中(zhōng)心,房地产也不能例外,老百姓买房子是(shì)天大的事,烂尾毁三代,好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度,取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下,取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

  作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí),对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。(参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》)  

  目录

  1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

  1.1 起源(yuán):分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”,霍英东创造“卖楼花”模式

  1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo),引进“卖楼(lóu)花”模式,形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

  1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程,但背后潜藏的风险确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前(qián)预售资金第三方全程监管,交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

  2.2 德(dé)国:可零首付购房(fáng),提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

  2.3 英(yīng)国:10%定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì),55%-80%房款交房时支付

  2.4 日本:为规范期房交易立法,设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

  2.5 新加坡:买方资金由银(yín)行监管,享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

  3 启示(shì)

  正文

  1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

  1.1 起源(yuán):分层销售+“按揭(jiē)”,霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

  二十世纪五十年代(dài)在中国香港,楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式,但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题,分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài),中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度,许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái),住房的需求是相当高,不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位,需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式,但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí),不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì),如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi),即“分契”,然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行,购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加,开发商资金周转加快。

  在分层出售(shòu)的基础上,将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售,霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司,凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验,对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解,在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后,除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书,上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài),“卖(mài)楼花”是另外一个亮点,即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金,采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式(shì),等新楼落成时,收齐买(mǎi)家的钱,买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力,加速了房屋(wū)的建造和销售,也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题,降低投资风险,在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色,纵观中国香港房地产市场的改革,“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题,使房市发展进入新(xīn)阶段。

  预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng),但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况,但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà),建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制,促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如,1960年,位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工,出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后,中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管,即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前,确保地(dì)价款已经全部支付,还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成,资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管,支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ),套取监管账户资金,中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(监管账户)、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì),且银行的(de)责任上升,如出现房(fáng)屋“烂尾”情况,银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方,后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn),出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

  1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo),引进“卖楼花”模式,形成“中国内地(dì)版预售制”

  二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代,中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí),引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来,中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业,强调基础建设,这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程,唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí),才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ),统一分配,以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度,住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢,福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题,因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大,而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商,商品房供(gōng)应量小的困境,此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ),中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù),先(xiān)后出台多项文件,大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú),1998年(nián),国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革,加快住房建设的通知》文件,决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配,逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制,从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制,允许开发商(shāng)卖期房,解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题,开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发,形成滚动开发模(mó)式,住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化,中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策,支持购(gòu)房者,极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

  引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu),经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力,加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说,是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者,由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港,在中国内地实践过程(chéng)中,商(shāng)品房预售流程为:房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng),购房者需要一次性付(fù)清首付款,并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款,换(huàn)言(yán)之,房屋未建成,开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn),这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言,预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

  1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程,但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

  作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式,预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期,同时增加市(shì)场商品房供应,推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用,不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求,也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平,中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区,从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū),住房事业取得(dé)巨大进步,数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái),城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年,城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人,43年间增长4.4倍;1981-2020年,全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里,增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告:2021》测(cè)算,1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平,城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米,城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套,套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式,2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63%,而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平,比重上升(shēng)至(zhì)87%。

  是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了:问题及建议

  预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣,行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年,房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng),累计上涨8.2倍,年复合增速10.6%。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元,累计上涨35.8倍,年复合增(zēng)速(sù)17.8%。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元,累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍,年复(fù)合增速12.1%、21%。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn),房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起,队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián),房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个,比1998年的2.4万个增长3.1倍。

  二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

  1)从经济(jì)增长渠道,房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng),高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2%(完(wán)全贡献),其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3%(直接贡献(xiàn)),房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9%(间接贡献),其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

  2)从投(tóu)资渠道(dào),2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5%,其中,房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3%。

  3)从金融渠道,从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看,2021年12月(yuè)为27.07%,如(rú)果加上信托等通道业务,占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看,2021年12月占(zhàn)比为18.76%。如果房企大(dà)面积违约,将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

  4)从居(jū)民财富效应渠道,根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》,2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元,大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看,2020年中国为66.6%,高于美(měi)国的27%、日本的37%、英(yīng)国的(de)49%、法国的56%、德(dé)国的64%。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高,主要是因为住房市值高(gāo),以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú),直接(jiē)融资比例较低,股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低,居民投资渠道缺乏。

  是该取(qǔ)消预售制了:问题(tí)及建议(yì)

  不可否认,预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在,当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

  从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看,绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货,预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度,购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如,交房等待期一般为(wèi)两年(nián),在此期间(jiān),购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息,还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外,购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系,如果开发商发生违约,购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力,但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还,因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

  从(cóng)行业层面看,预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng),资金(jīn)若遇到(dào)下行周期,会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn),进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

  从金融(róng)层面看,银行作为按揭贷款的发(fā)放方,一旦房企因为市场波动或经营不善,出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题,导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况,而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同,已经(jīng)从银行获得房款,如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等,则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担,银行将面临较大的坏账压力。

  从监管(guǎn)角度看,购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了?楼盘“烂尾”,归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”,即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设,商品房预售款监管的具体办法(fǎ),由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定,各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú),太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40%左右(yòu),郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是,不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用,导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期,月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me),监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)?实际(jì)上,在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下,抽调预售款监管账户资金,是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方,以工程建设名(míng)义(yì),获得监管账户拨付资金,再由工程方将资金转给房企,而拨付的工(gōng)程款,远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金,在房企各地项目间流(liú)动,变相加(jiā)杠杆,这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性,房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè),形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式,但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

  2 国际经验

  整体来(lái)说,国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点:

  1)预付款保(bǎo)护:对于购房者预付资金,一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制,如英(yīng)国(guó)、日本;

  2)预付款比重:要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低,绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù);

  3)预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式:预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付,或按工(gōng)程进度(dù)分期支付,或二者(zhě)结合;

  4)按揭贷款方式:一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn),一是按工程进度付(fù)款(kuǎn),按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放,购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng);二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款;

  5)房(fáng)屋烂尾保护:为(wèi)预售商(s精益求精下一句是什么意思,精益求精下一句是什么德hāng)品房提供期(qī)房烂尾保险,在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时,保障购(gòu)房者权益;

  6)房屋交付保护(hù):房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式,一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后,开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī),通(tōng)常1-5年,保修(xiū)期满,购房者支付(fù)尾款。

  是该取消预售制了:问题及建议

  2.1 美国:交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管,交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

  美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还,最低首付比例为3.5%,交房前仅支付首付,其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款,交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管,交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

  定金及首付环节,定金比例(lì)一般(bān)为房款的1%-5%,首付比例最低可低(dī)于3.5%,根据美(měi)国官方数据,2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12%。

  余(yú)款支付方面,除定(dìng)金(jīn)或首付外,购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

  资金监管方面,美国为防止开发(fā)商挪用资金,购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾,购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回,且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行,银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款,由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益,银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证,通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

  是(shì)该取(qǔ)消预售制了:问(wèn)题及建议

  2.2 德国:可(kě)零(líng)首付购房,提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

  德(dé)国期房可零首付购房,房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付,按揭按工期放款后还(hái)贷,房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率,开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

  预(yù)售门槛方面,德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián),购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng),签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买,定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

  签署购房合同后(hòu),购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税,分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中,属于购房附(fù)加费。

  首付方面,德国没有规(guī)定最低首付比例,可零(líng)首付购房。

  余款方面,德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度,一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù),具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说,支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工,支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方(fāng)面,购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷,房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率,银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款,每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限,期限结束后,购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

  保险(xiǎn)方面(miàn),德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险,保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时,保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复,开(kāi)发商(shāng)破(pò)产(chǎn),由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

  2.3 英国:10%定金保(bǎo)险保护机制,55%-80%房款交房(fáng)时支付

  英国预售制设有10%定金保险保(bǎo)护机制,交房前付款比例仅20%-45%,资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

  订立合同前,买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师,负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节,各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

  定金方面,英国(guó)设(shè)置了10%定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì),当开发商出现财务、经营问题时,购房者(zhě)10%的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付,而超出10%的部分较难追回。

  首(shǒu)付(fù)方(fāng)面,首付比例通(tōng)常为(wèi)10%-25%,首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

  余款支付环节,英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式,但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低,一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5%-10%的款项,即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20%-45%之间,剩余款项交房后支付。

  交(jiāo)付环节,英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付,交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

  资金监(jiān)管环节(jié),英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格,资金也(yě)由律师监管,在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中,由买房律师将资金转给卖方律师,卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商,即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口,有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

  2.4 日本:为规(guī)范期房交易(yì)立法,设置期房预付(fù)款保全措施

  日本期(qī)房交易立法(fǎ),定金(jīn)超5%或1000万日元时,开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”,交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20%,开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10%房款,交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

  立法方面(miàn),日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng),叠加(jiā)法(fǎ)律空白,社会(huì)上“一房二卖”现象普遍,为此,日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》,经多次修订,目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

  定金保护(hù)方面,根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》,对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5%或超100精益求精下一句是什么意思,精益求精下一句是什么德0万日元的部分(fēn),法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)?即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时,开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同,设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险,并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài),其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾,购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù),同时(shí),开发商需向购房(fáng)者赔付违约金,一般约为房(fáng)价的10%。

  房款支付环节,交房前只需支付最多不超20%的定金,签订(dìng)购房合同后(hòu),购房者即可向银行申请贷款,但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款,除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

  2.5 新(xīn)加坡(pō):买方资(zī)金由银行监管,享1年保修期后付尾款

  新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75%房款的订金(jīn),首付比例20%,余款按工程进度支付,所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户,交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15%尾款。

  订金支付环节,新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制,即OTP,签(qiān)订OTP后需支付5%房款作为订金(jīn),OTP有效(xiào)期14天,执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng),不执行OTP则退还3.75%的房款(kuǎn)。

  首付(fù)比(bǐ)例方面,签订购房(fáng)合同后(hòu),购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15%的首付及印花税(shuì),同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

  余款支付上(shàng),新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì),《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定,要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu),支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等,支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款,月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加,未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

  资金(jīn)监管方面(miàn),购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù),账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu),购房者享受1年的房屋保修期,此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15%的尾(wěi)款(kuǎn)。

  3 启示(shì)

  一,短期来看(kàn),当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn),重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn),加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度,长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng),重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生,给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面,从现(xiàn)在起(qǐ),对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè),加(jiā)大支持力(lì)度,由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业,为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán),给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

  二,中(zhōng)期来看,应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性,兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节,建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制,如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段,保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié),鼓励保险公司介入,为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节,建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì),充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节,引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu),或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn),以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节,建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi),开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修,购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

  三,长(zhǎng)期(qī)来看,取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn),98年房改(gǎi)时,全国缺房子(zi),开发商缺(quē)钱,预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì),现在(zài)全国套户比超(chāo)过1,从大开发进入存量时(shí)代,对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了,该取消(xiāo)了,改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面,取(qǔ)消预售制,改为现房销售,开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段,而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信,这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng),这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量,实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

  

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