导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词>引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(có最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词ng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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