饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(五一最适合带孩子五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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