万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yō十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思u)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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