文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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