OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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