万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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