OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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