导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhá自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好i)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(z自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好uì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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