万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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