5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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