文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“文章真实身高，文章个人资料简介烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.文章真实身高，文章个人资料简介7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě文章真实身高，文章个人资料简介)否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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