5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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