文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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