文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chén双修是指什么意思，双修是怎么进行的g)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(z双修是指什么意思，双修是怎么进行的hái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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