文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子>

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。