导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(y魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了ǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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