一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么(me)重要？首先(xiān)二手(shǒu)房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后(hòu)一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是房价(jià)前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房回(huí)暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本(běn)次政策大概率为真，更多(duō)体现为银(yín)行贷款等领域按(àn)照新的规(guī)则(zé)进行，但不(bù)会出(chū)台正式(shì)文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二(èr)手房指(zhǐ)导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接(jiē)按照当时的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照(zhào)指导(dǎo)价来计(jì)算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得(dé)厉害，但经历了(le)这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的(de)房子，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考价以(yǐ)后，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实(shí)证(zhèng)明了(le)，这(zhè)条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手房(fáng)指导(dǎo)价发布当月相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近(jìn)参考价(jià)的(de)房源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东(dōng)，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年(nián)的房贷和持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到(dào)了太多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新低(dī)，学区(qū)房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的(de)日子难过，投资(zī)客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆(lù)陆续(xù)续低(dī)调退出(chū)，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近一(yī)线城(chéng)市也不(bù)端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子女家庭(tíng)和职住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上(shàng)海也考虑予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房(fáng)计(jì)分制度政策上的(de)支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是(shì)同比去(qù)年依然是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等(děng)城(chéng)市价格(gé)都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可(kě)能更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手(shǒu)房“带押过(guò)户”全国(guó)实(shí)施，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交易，具(jù)有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从(cóng)字(zì)面理解(jiě)一下(xià)这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了(le)，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市(shì)的政策，还(hái)有(yǒu)一大(dà)波正在路上(shàng)...

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