近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(t天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物óu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物