饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(f200克等于多少毫升水，200克是多少ml水èi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。200克等于多少毫升水，200克是多少ml水而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定(dì200克等于多少毫升水，200克是多少ml水ng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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