5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hě中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022n)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投(t中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022óu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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